「土地活用」誰のために建設するのか？不透明な建設費をガラス張りに

土地活用等でマンションを建設しようとしている建築主様は、多くの場合、必要以上に割高の建設費で、建築をしています。

その大きな理由は『建設費の不透明さ』です。

大半の建設業者は、建築主様に対して、敢えて建設費の内訳原価をブラックボックス化して、建設費の査定能力を麻痺させて、より高額の建設費での受注を狙っています。建設費の重要性を語ることや、建設費の真実を晒すことは、建設業では、ほぼ有りません。

建設業者にとって、建設費は、触れてはいけないパンドラの箱であり、多くの建築主様は、その箱の存在すら触れることを許されていません。

㈱土地活用は、ゼネコン活用型『コンストラクション・マネジメント（CM）方式』という仕組みを駆使した建設費削減のプロフェッショナルの立場から、建築主様とともに建設費の不透明性に立ち向かい、建築主様のために、建設費をガラス張りにすることによって、大幅な建設費を削減に成功し続けてきた唯一無二の企業です。

建設費を高く、建設をすることは、短期的にも長期的にも建築主、その家族の人生、一生を大きく左右します。

建設業は、『誰の為に、建築するのか？』の答えは、『建築主の為に』で、あるべきです。その言葉を、建設費に関しても、言葉通りに実践していかねば、建設業は美しくならないのです。

㈱土地活用は、建設業界のパンドラの箱を建築主様のために開け続け、建設費についても、建築主と下げるという同じベクトルを向き、クリーンで美しい建設業を創り上げていきます。

㈱土地活用が目指すものは、建設費にも厳格に向き合う、究極の土地活用であり、プロフェッショナルな立場から、『自分が、その土地の建築主であれば、建設費も事業計画も含めて、何が究極にベストな方法なのか？』を、考え尽して、そのまま建築主様に提示していきます。

建設業者は、建築主様からお金を頂き生活を営んでいることを絶対に忘れてはいけません。

『コンストラクション・マネジメント方式』とは、アメリカで常識的に存在している合理的な建設の仕組みです。

株式会社土地活用は、日本の風土に根付く事が出来るようにアレンジしたCM方式を駆使することによって、日本の歪んだ建設・土地活用業界をクリーンで美しい業界に改革する旗手として、普及活動に邁進していきます。

株式会社土地活用は、歪んだ業界を美しい業界に改革する旗手として、邁進していきます。

弊社のCM方式であれば、「入札1位から10～18％の建設費削減」も可能

(株)土地活用の『コンストラクション・マネジメント(CM)方式』では、同一図面での、地場ゼネコン見積入札1位の金額から10～18％の建設費を交渉により、高級仕様のままに削減してきました。

このHPには、その建設費の差を産み出す、理由と合理的な方法の全てが記載されています。20分程度読み進めるだけで、数億円の建設費の差を生み出す可能性もある、世の何処にも存在しない唯一無二の情報です。

こちらの物件（スカイビュー秋葉原）は、同一の図面、仕様で、5社の地場ゼネコンから見積を取って、CM方式での見積の仕組みと交渉により、仕様を一切変えることなく1億円のコストダウンに成功し2014年末に完成した物件です。

建築主のことを顧みない建設業の側の商慣習を打破して、CM方式により、不可能を可能として、もともと世間一般では安い部類の地場ゼネコンの見積金額から1億円以上の建設費を削減し立派なマンションを完成させました。

(株)土地活用の活動が、テレビ番組で特集されました

そのストーリーが、東京MXの「未来企業」というテレビ番組で、特集され、オーナー様も出演され、立派なマンションを建設したストーリー、そして実際の見積書も放送されていますので、是非、下記の動画を、ご覧になって頂ければ、嬉しいです。

番組後半では、マンション建設よって相続税が減額できても、長期的に収益性があがらなければ意味が無いという、公認会計士の建築主様の話も出ております。

●『未来企業（東京MX）で紹介された動画（14分）』
↓↓↓（クリックすると動画がご覧頂けます）↓↓↓

国際ニュース週刊誌『Newsweek』に取材を受けました

1933年創刊のアメリカ国際ニュース週刊誌『Newsweek』のニューズウィーク日本版 Challenging Innovatorで、(株)土地活用の活動を取り上げて頂きました。

このChallenging Innovatorとは、「一見誰もが無謀と感じる挑戦こそが、世の中に新しい価値をもたらす。そしてそのチャンスは、誰にでも平等にある。」という趣旨の元、各業界でチャレンジしている人にスポットを当て特集しているコーナーです。

今回は「情報化社会で注目される業界の透明化を促す建設マネジメント方式」という内容について取材を受けました。

●『Newsweekに取材された記事』

土地活用が失敗する最大の理由は「建設費が高い」事です

(株)土地活用では、『コンストラクション・マネジメント方式』で、建設費を見積の仕組みによって合理的に、10％から18％削減・適正化しています。土地活用では、土地の持つ価値・ポテンシャルを最大限に活用し、発揮させることを目標にするべきです。

建設費が高いという事は、土地の価値を最大限に発揮させる事を妨げる最大の要因となります。40〜50年に及ぶ、長期の賃貸経営の計画のスタートで、土地活用の収益性の根幹である建設費を高く発注することは、数十年後で、取り返しのつかないことになります。

土地活用における最大のリスクは、建設費が高い事です。

相続対策の土地活用でマンション建設をする場合、先祖様から受け継いだ大切な土地を、計画企画段階での、選択ミスにより相続対策で、土地活用をする場合、先祖様から、受け継いだ大切な土地をその、選択ミスにより将来的に、ローンの返済が出来ずに手放さなければならない可能性が高くなることを理解しましょう。

土地活用業界の実態

世の土地活用でマンション建設をしている多くのオーナーや、不動産関係者は、数億円もの莫大な投資をしているにも関わらず、建設費に対して深く考えることは有りません。そして、踏み込んだ交渉が出来ずに、高い建設費で工事請負契約を締結してしまいます。

その理由は何故でしょうか？？

建設業者が、建設費の仕組みを知る情報を、世の中に一切出さず、踏み込んだ交渉が出来ないようにしているからです。

土地活用を検討中の建築主が、建設費について疑問を持った時に、建設会社に対して、『建設費が高いのではないか？』と、問うとしましょう。

返ってくる答えは、『資材が、上がってまして。職人単価が上がってまして。』と、一部は事実ではあるが、建設施工関係者以外には手に入れられない『何が幾ら上がって、何に幾ら掛かっているのかという』情報を開示せずに、お茶を濁すのです。

それは、建築のプロである設計事務所でさえも厳密には知らない建設費の仕組みです。更に残念なことは、土地活用系の建設業者比較サイトで、世の建設費が高いと言われる業者が、主な広告主として、はびこり、情報収集能力と理解力の低い者から、高すぎる建設費で受注し建設をしており、将来的に多くの建築主のローン返済を苦しめることになるのです。

建設業者の多くは、口先だけで建築主のためにというのではく、建設費の面でも、建築主に真摯に誠実に向き合っていかねばなりません。

究極を目指す土地活用とは？

当社が、土地活用のご相談を頂いたときに、地主様に根幹に考えて頂きたいことは「収益性を如何に高めるか」にあります。

それを成し遂げる為の手法は、主に、

土地の最大活用
建設コストの最適化

の２つになります。

書いてみると簡単なことのように見えますが、多くの土地活用事例において、実際にこれが出来ているでしょうか？もし、既に幾つかの提案を受けられているのであれば、その提案は、「土地は最大の活用ができているでしょうか？」「建設コストは最適でしょうか？」

一度、自問してみてください。土地という大切な財産をご活用されるのですから、提案を受け入れる以前に、もっともっと考え尽くして頂ければと思います。

土地活用は、企画時が全て

土地活用のメリットは多く、きちんと考え尽くされた企画であれば、莫大な収益を上げることができます。

土地活用は、建て始める前の序盤で全てが決まります。建てた後に挽回することは難しいものです。「今、考えうる、できることを全て」して、より強固な状態で、ご自身の将来や、大切な御子息の為に、ご資産を残して頂ければ嬉しいです。

『建設費の仕組みとコンストラクション・マネジメントとは？』

４つの図例で、長期収支の動きを説明します

建設費の差が、長期の賃貸経営に、どのような影響を及ぼしていくか、グラフの例を元に視覚的に把握する必要が有ります。

実態に近い形で建設費の違いが、長期の賃貸経営に与える影響を示していきます。

ここで延床面積1800㎡12階の建物を、建設費以外の条件（賃料や金利、固定資産税等）を同じにして、どのように長期収支が動いて行くのか、図例として、説明していきましょう。

建設費の差と、紫色の棒グラフの動きを集中的に見て下さい。

尚、坪単価は建物形状や規模に左右されますのであくまでも目安としてとらえて下さい。

グラフを①のCM方式を基準として、羅列していきます。

右下の棒グラフの紫が単年度の税引き後のキャッシュフローで、右上の折れ線グラフは、その時点での累積キャッシュフローを表しています。金額は税別の建設費を示します。

①4億6000万円‐84.48万円/坪＝CM方式

※バックデータは『こちら』

②CM方式から20％増=5億5200万円‐101.37万円/坪＝一般的地場ゼネコン相場

※バックデータは『こちら』

③CM方式から30％増= 5億9800万円　109.82万円/坪=高めのゼネコン・土地活用営業会社の安め見積

※バックデータは『こちら』

④CM方式から40％増＝6億4400万円　118.27万円/坪＝土地活用営業会社の一般的見積

※バックデータは『こちら』

(株)土地活用は、建設費を最適化する活動を続けています

右下のグラフを見て頂ければ、建設費が上がれば、如何に、20年後付近から激しい賃貸経営を課されることになるのかは、一目瞭然です。

ローンの返済をして管理費を払ったら単年度で赤字になるのですから、その時点での返済原資としての蓄えが無ければ、売却するか、ローン返済が滞り、金融機関に差し押さえられるだけです。

建設費が高いことが如何にハイリスクで、恐ろしい事であるのかを理解いただけたでしょうか？

しっかりと当社のゼネコン活用型『コンストラクション・マネジメント（CM）方式』で計画と見積精査をして、建設をすれば、このような危険な事態には至らないのにも関わらず、ハイリスクな賃貸経営に無謀な挑戦をする必要性は全くないのです。

しかし、③、又は④のグラフであるのに、地主の理解力不足により、多くの情報収集力の乏しい方が請負契約をして建設をしてしまっているのが、今の、この業界の現状なのです。

(株)土地活用は、この業界に一石を投じ、コストに注力したCM方式を武器に、建設費を最適化する活動＝戦いを根気強く続けています。

世の土地活用等で、マンション建設を検討しているオーナーは、まず、建設業者は、『出来るだけ、高く受注したい。』と言う、あたりまえ過ぎる現実を、知っているというレベルでは無く、完全に、理解するべきです。

そして、土地活用で賃貸マンションを建設した後に、その数千万円から数億円もの初期投資差が起因となる20-30年後の現実の差を埋め戻すことは、絶対に不可能であるということも知るべきです。

既に、ここまで読み進まれた方は、情報収集に成功しています。

そして、私がマンションの建築主であれば、全く同じ方法で建設費も同じ、『土地活用の究極なまでの完全解』でマンションの建設をすることも可能です。

本HPで得た情報を活かして、正しい選択をするか否か。

土地活用において賢明な判断を下せるオーナーが一人でも多く生まれ、土地から最高のコストパフォーマンスを発揮する建物がより多く建設されることを、心から望みます。

それでは、建設費の仕組みを詳しく理解していきましょう。

【土地活用】都内で建設費坪単価64万(法床)で建てたRC造デザイナーマンションのカラクリを探る

都内で坪単価64万（法床・税別）で建てたＲＣ造賃貸マンションと聞いて、皆様、どのように思われるでしょうか？

仕様を極限まで落とした建物？
訳の分からない施工会社が作った建物？
別途工事費用だらけなの？

と、思われる方も多いかと思いますが、全く違います。

このマンションは都内で家賃１４万円以上が取れる賃貸マンションのため、仕様グレードは、一般的な賃貸マンションよりずっと上です。参考までにアイランドキッチンは一般的な賃貸マンションの三倍の原価です。
工事をしたゼネコンは大規模公共建築物や大規模マンションの施工を手がけてきた実績十分のゼネコンです。
別途工事は一切ありません。外構のブロック塀の撤去工事から擁壁新設、地下室の防水工事etc・・・設計料とCMFEE以外、全てがこの金額に含まれています。(確定利回りには、設計料・CMFEEを含んでおります。)

(株)土地活用のコンストラクション・マネジメント(CM方式)を駆使することにより、このようなことが可能となるのです。

何故、コンストラクション・マネジメントでは、このような事が可能なのでしょうか？それには、建設業の仕組み、建設費のカラクリをご理解頂く必要があります。

まず、コンストラクション・マネジメントにも幾つかのタイプがありますが、当社は「ゼネコン活用型」コンストラクション・マネジメントを扱います。ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメントのポイントは、「コストの透明性を高めること」、「建設業の流動性を高めること」にあります。

このポイントをイメージしていただきながら、建設費の奥深い世界をご案内させていただきたいと思います。

建設費の仕組み

皆様は、工事代金を支払うと、建設業の中でどのようにお金が動いているのか、ご存知でしょうか？内訳を見ながらご説明させて頂きます。

建設費は一般的に、総合建設会社（ゼネコン）が、会社や現場を経営・運営する為の費用である総合仮設費用（A）、現場経費（H）、一般管理費（J）の「管理運営系費用」に総額の１５％～２０％程度が掛かります。この費用は、ゼネコンが会社や現場を運営していくために必要な費用とイメージしてください。

次に、B～Gの建設費総額の約80～85％を占める金額は外注費として、ゼネコンから下請専門工事会社支払う費用に大きく分類されます。つまり、ゼネコンは各専門工事会社に建設費の約80～85％を外注し、それを管理する重要な役割を請負っているのです。

下請協力会の壁と建設業の新規開拓

次に、建設費の８０－８５％を占める外注費が、どのように使われていくかを考えていきましょう。一般的に建設業の外注とは、どのように行われていくかをご理解頂ければ、現在の建設業の問題点、建設費のカラクリが見えてくると思います。

まず知っていただきたいのが、世の中の施工会社は、元請総合建設会社（以下ゼネコン）の下請専門工事会社の２つに大別されます。そして、殆どのゼネコンは、「下請協力会」というものを持ち、専門工事会社は幾つかのゼネコンの「下請協力会」に加入しています。そして、下請協力会に入っていない限り、まず見積を依頼されることはありません。

専門工事会社にとっては、協力会以外のゼネコンから受注することは、９９％不可能という状況です。建設業に仕事が溢れていた古き良き高度成長期やバブルの時代は、これで良かったのかもしれませんが、現代では、自らが作った「下請協力会」という仕組み・壁が足枷となっていると感じているゼネコン・専門工事会社も多く存在します。

特にリーマンショック後の建設業では、安く優良な専門工事会社が、経営を元請ゼネコンの受注に左右されたり、協力会の元請ゼネコンの倒産により受注先そのものが減少することにより、下請専門工事会社が、これまで取引していた元請ゼネコンだけに頼らず自力で売上を確保する為に、新規の取引先を開拓しようという気運が高まっています。構造改革・業界再編の動きが建設業でも起こりつつあるのです。

また、ゼネコンの方も特に営業サイドは、自社の協力会の弱点などをお施主様への見積提出時などに情報を得ておりますので、下請取引先の組み替えを希望されている会社も多いのです。そのように、双方が思いながらも、中々、新規開拓は、つまり下請協力会の新陳代謝は進みません。

では、実際にどのようにして下請専門会社は新規開拓を試みているのでしょうか？その方法としては、

他のゼネコンに転職した現場監督と連絡を取る
お施主さんと、たまたま知り合いで施主紹介で見積参加する。
ジョイント・ベンチャー等で他社のゼネコン担当者と仲良くなって次の現場で連絡を取る。
親戚・友人に関係するゼネコンの伝を辿る。
飛び込み営業

など、挙げられますが（１）～（４）は運に頼る部分も多く。表向きはゼネコンも協力業者募集などと謳っている会社もありますが、新規開拓営業をして、受注（新たに下請協力会）することは、余程のコネか営業力がない限り難しいことであるのが実情です。

そこで、新陳代謝をしなければならないという意識はあるが、日々の業務の中で中々実行に移すことが難しい元請ゼネコンと下請専門工事会社の双方に活用されているのが、ゼネコン活用型のコンストラクション・マネジメントという方式なのです。

様々な発注方式同じゼネコンが請負う場合の建設費

建設業・建設費の基本的な仕組みをご理解いただけたところで、今度はお施主様がマンション経営をご検討された際に、建設会社に発注する方式を一般的なものから順にご説明させていいただきます。

主に、下記の３つが考えられます。

設計施工方式
相見積方式
ゼネコン活用型コンストラクション・マネジメント（CM）方式

結論から先に、書かせていただくと、同じ建設会社が請負った場合において、建設費が最も安いのは、３のゼネコン活用型CM方式で、次が相見積方式、最も高いのが設計施工方式です。

これらのことを頭に入れながら、多くの地主様が土地活用のご検討を考えられたときに、どのような思考回路の下に行動をされているか、一般的な土地活用の発注方法を例に、ご説明していきましょう。

設計施工方式

まず、土地活用をご検討中の地主様からご相談を受けている時に、既に数社にご相談されているケースもあるのですが、最も多いと感じるのが、設計施工方式です。設計施工方式とは施工する会社が設計プランを書き、設計と施工の両方を請負う方式です。一般的にハウスメーカーやゼネコンは高値で受注でき、利益が上がりやすいので、この営業を熱心に行います。

中には土地活用提案の設計施工での受注に特化し、統一図面による相見積には参加しない施工会社もいます。設計施工方式とは、情報戦です。元請建設会社にとって最もベストな営業・受注とは、いち早く建設情報を抑え、他社と極力競合をしないで土地活用提案を行い、設計施工で高値で受注することです。

しかし、これにのみ特化して受注を確保しつづける為には、営業経費がかさみ、受注できなかった物件の営業経費が、受注できた物件の建設費に加算せざるを得ないという、問題もでてきます。上図１のJの部分（一般管理費）が膨大になることにより、東京に土地を所有しているにも関わらず、表面利回り7％程度になってしまう建設費で建てられるケースも数多く見受けられ残念に思います。又、各社提案しているプランや仕様が違うため、コストの透明性を見ることができず、一概にどのプランが、土地に対して最適な設計なのかも見えないまま、何となく土地活用の建設をご決断されるケースも多いように感じます。

相見積方式

土地活用において、設計施工方式よりは、建設費が安くなりやすいですが、相見積方式とは、設計事務所が設計図を作成し、その図面を元にゼネコンに相見積を取ります。各工事の単価や見積の漏れがないかなどは、設計事務所が簡単にチェックしますが、建設業の構造上、設計事務所は、ゼネコンが下請専門工事会社に外注している単価を知ることができません。つまり、ゼネコンが見積書に書いてある外注単価は、実際に下請に発注している原価ではないのです。

例えば、○○工事の単価を5000円と記載してあっても、その単価に踏み込んで議論することが出来ない仕組みになっているのです。そのため、設計事務所は、ざっと見積内容をチェックするだけで、結局は見積建設費総額で安いか高いかだけが選定の大きな基準となり、施工実績なども見ながら施工会社を決定するのです。

そして、受注したゼネコンが下請協力会の下請から見積を取り発注するので、より良い下請専門工事会社をあったとしても、設計事務所は、下請発注に関与することはできません。お施主様にとっても、ブラックボックスのようにコストの透明性は保てず、ゼネコンや専門工事会社が流動的に取引を活性化していきたいという願いも、下請協力会の壁や、日々の業務に忙殺されて、推進しづらい構造になっているのです。結果として、相見積方式は、(株)土地活用のCM方式と比べ、費用が割高となります。

普通の土地活用であれば、ここまでで終わりです。
(株)土地活用のCM方式は、ここからが違います。

(株)土地活用のゼネコン活用型コンストラクション・マネジメント方式

(株)土地活用の提案するコンストラクション・マネジメントのポイントは、

コストの透明性
建設業の流動性

と、述べてまいりました。

これを為し得るために、ゼネコン活用型CM方式では見積範囲を元請ゼネコンだけでは無く、下請専門工事会社まで広げます。下請協力会の垣根を取り払い門戸を開放します。

幅広く見積ができるようにすることで建設業の流動性を高めます。

そして、下記のルールにて見積をします。

(株)土地活用が設計図面を元に数量を積算する。
統一数量の下、ゼネコンから見積徴収する。
統一数量の下、下請専門工事会社まで見積範囲を広げ見積徴収する。
専門工事会社の見積金額が、ゼネコン見積金額が安い場合、ゼネコンに専門工事会社を紹介する。
ゼネコンの新規取引先の採用基準に則り、専門工事会社を審査する。
ゼネコンの審査に適合した場合、専門工事会社は、新たな下請協力会社として採用され下請に組み込まれる。
ゼネコンは新たに下請として組み込んだ専門工事会社を管理して、施工する。

つまり、元請ゼネコンと下請専門工事会社の両方から統一図面・数量での見積を取り、建設費の８５％程度の外注費の原価をCM会社（お施主様の代理）の方で固めてしまうのです。これにより、外注費はガラス張りになり、ゼネコンと下請専門工事会社双方の新規取引先の開拓は活性化します。

建設業のメリットとして、、、

ゼネコンは、新規の優良取引先が増えることにより、コスト競争力が上がり他の受注物件でも利益をもたらす。
専門工事会社は、下請協力会の壁を躊躇することなく、新規開拓営業ができる。

ということがあげられます。

専門工事会社は、ゼネコンが見積もった各工事の原価より安くないと受注出来ないルールを判った上で、建設業では難易度の高い新規開拓営業の経費も加味しながら見積ります。結果として、建設費の１０％〜２０％以上の削減につながるのです。

お施主様にとって、ゼネコンと民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款に則り請負契約をして頂きますので、一般的な請負契約と責任の所在や、アフターサービスは、全く変わることはありません。

(株)土地活用の真のコンストラクションマネジメントとは？

(株)土地活用のCM方式が安くできる理由は判ったけど、そんなに上手くいくのだろうか？と、疑問に思われた方もいらっしゃるでしょう。当然、この理論が理解できたところで、一般の建設関係者（ゼネコン出身者や設計事務所）が同じようにできるのかというと出来ないでしょう。

CM業務をするにはノウハウ・優良取引先の蓄積が必要です。(株)土地活用の取引先のベースとなる優良専門工事会社は、私が現場所長時代に一緒に汗水垂らして工事をしてきた会社と、各工種に渡って長年のお付き合いさせていただいております。このベースとなる取引先が無い限り、当社はCMをすることは出来ないでしょう。更に、新陳代謝も必要ですので、株式会社KEN CMという新規開拓営業サポートと、CM業務に特化した会社を作りました。

そこで、施工会社と面談をしCM方式のメリットやルールを十分にご理解頂いた上で、施工実績や取引先、与信を調査し、私が自分で施工しても全く問題なく施工できると信用できた専門工事会社をゼネコンに紹介をしているのです。その上で、更に、ゼネコンの審査を受け、良ければ新たな下請に加えて頂きます。

建設業以外の方にご理解頂きたいのは、専門工事会社は、１社のみの元請ゼネコンの下請であることは滅多にありません。専門工事会社は幾つかの元請ゼネコンから仕事を受注していますので、CM方式に参加するゼネコンが、下請専門工事会社の施工履歴を調べても、ライバルとなるようなゼネコンの下請であることが殆どです。ライバルとなるゼネコンや自社より規模の大きいゼネコンが使っているような下請であれば、当然使いこなせます。

又、建設業は、デジタルでは成り立たない、敬意や相手を思いやる気持ち、物事に対して、筋を通すことなど、人間同士の付き合いの中で物作りをしているのです。

それらのことを全てバランス良く理解した上で、お施主様の立場にたってサポートすることが、弊社の真のコンストラクション・マネジメントです。私は、コンストラクション・マネジメントが素晴らしい仕組みであると信じ続け、１０年以上の時が過ぎました。そして、今でも、その気持ちは全く変わりません。一人でも多くの方に、真のコンストラクション・マネジメントを知って・体感していただければ嬉しいです。